Ev fiyatları ABD’nin büyük bölümünde rekor düzeylerde seyrederken, ipotek faizleri halen yüksek seyretmeye devam ediyor.

Diğer yandan bazı kasabalar, taşınacaklara düşük bedelle ya da bedelsiz olarak arazi ya da ev teklif ediyor. Çoğunlukla küçük nüfuslu Orta Batı kasabaları, gelecekteki sakinlerin ücretsiz olarak bir ev veya arazi edinmeleri için çeşitli programlar oluşturuyor.

Bu programlar, genellikle emlak vergisi geliri elde etmeyi ya da sorunlu bölgeleri canlandırmayı amaçlıyor.

İşte ABD’de taşınmak isteyenlere arazi veya mülk sunan 5 yer:

ELWOOD, NEBRASKA

Nebraska’nın Elwood kenti, ticaret odasının Wheatfield Addition adını verdiği bölgede ücretsiz arsalar sunuyor.

1 dönümlük arsalar, alıcıların kendi evlerini inşa etmelerine olanak tanıyan bir ev sahipliği programının parçası.

Ücretsiz arsalar için potansiyel alıcıların ev tamamlandığında iade edilmek üzere 500 dolar depozito ödemeleri gerekiyor.

Elwood kenti ayrıca peşinat yardımı ve 25 bin dolara kadar olan inşaat maliyetinin yüzde 10’unu ödeme imkanı da sunuyor.

LİNCOLN, KANSAS

Nüfusu 1200’ün altında olan Kansas eyaletinin Lincoln kenti, üzerine ev inşa etmeleri koşuluyla sakinlerine konut arazisi sağlıyor.

1300 ila 3 bin 250 metrekare arasında değişen her bir arsa; sokaklara, suya ve kanalizasyona erişime sahip. Bu arsalar şehir merkezine, liseye ve hastaneye de yakın.

Ayrıca evlerin kalıcı bir temeli olması ve her evin iki arabalık bir garajı olması da şart koşuluyor.

MANİLLA, IOWA

Iowa eyaletine bağlı Manilla şehri, nitelikli bireylere arsa sağlayan Sunrise Addition projesinin ikinci aşamasında.

Katılımcıların arazide bir ev inşa etmesi gerekiyor ve şehir bunu onlar için kolaylaştırıyor.

Belediyeye göre, ilk etapta elektrik bağlantı ücretlerinden feragat edilecek ve beş yıllık yüzde 100 vergi indirimi sağlanacak.

Bölgede 22 ev çoktan inşa edildi. 6 arsa ise boş durumda.

MANKATO, KANSAS

ABD Nüfus Sayımına göre Kansas’ın kuzeyinde yer alan ve nüfusu 1000’in altında olan Mankato’da 26 konut arsası mevcut.

Kentin ticaret odasına göre, başvuru sahiplerinin bir banka tarafından önceden onaylanması ve belediye meclisi tarafından mülakata alınması gerekiyor.

Evlerin en az 110  metrekare olması ve evin inşasına arsanın alınmasından sonraki altı ay içinde başlanması gerekiyor.

MONESSEN, PENSİLVANYA

ABD Nüfus Sayımına göre, 2010’da 7 bin 720’den Monessen’in nüfusu 2020’de 6 bin 876’ya düşerek yaklaşık yüzde 10 azaldı.

Wall Street Journal, 2021’de Monessen’deki evlerin yüzde 10’unun terk edilmiş olduğunu bildirince şehir bu konuda bir şeyler yapmaya başladı ve boş evleri satın almak isteyenlere teşvik verdi.

Belediye Başkanı Ron Mozer, Business Insider’a verdiği demeçte, alıcıların mülkleri yenileme planlarını sunmaları halinde yüksek miktarda vergi borcu bulunan boş evlerin borçlarının affedilebileceğini söyledi.

Ancak yapılacak tadilatın vergi tutarının en az üç katı değerinde olması gerekiyor. Ayrıca alıcıların öncelikle evlerin sahiplerini bulma zahmetine katlanmaları gerekiyor.

Yavaş, sosyal medya hesabından “Temiz ve şeffaf siyaset adına açıklıyorum” başlığıyla yaptığı paylaşımda kendisine ait mal varlığını paylaştı.

2019 YILI MANSUR YAVAŞ MAL VARLIĞI

Beypazarı ilçesi İnözü mevkiinde bağ evi (2171m2) (Aralık 2020’de 320.000 TL’ye satıldı). Beypazarı ilçesi Akyazı mevkiinde arsa (600m2) Beypazarı ilçesi Başağaç Mahallesi’nde hisseli arsa (3907/5007m2) (Kat karşılığı inşaat sözleşmesi yapılmış olup henüz inşaat başlamamıştır.)

Beypazarı ilçesi Başağaç Mahallesi’nde hisseli arsa (2855/7305m2) Nursen Yavaş ile müşterek Çankaya ilçesinde daire (Nisan 2020’de 1.300.000 TL’ye satıldı). 240.000 TL Nakit Avukatlık ortaklığının 1/3 hissedarlığından vekalet ücreti alacakları (Tahsil edildikçe bildirilecektir.)

NURSEN YAVAŞ MAL VARLIĞI

Beypazarı ilçesi Başağaç Mahallesi’nde mirastan intikal hisseli bahçe (204/544m2) Beypazarı ilçesi Başağaç Mahallesi’nde hisseli arsa (45/3522m2) İzmir Bayraklı’da devam eden kooperatif hissesi (Haziran 2022’de 1.830.000 TL’ye satıldı). 400.000 TL değerinde çeşitli ziynet eşyası

2024 YILI MANSUR YAVAŞ MAL VARLIĞI

Beypazarı Ayvaşık Mh.de 600 m2 arsa Beypazarı Başağaç Mh.de 7305 m2 arsa içinde 5373 m2 hisse (Belediye hissesi Haziran 2022’de 4.500.018 TL’ye alındı).

Beypazarı’nda 2018 yılında Ankara 63. Noterinin 29559 yevmiye nolu arsa payı karşılığı sözleşmesi gereğince elde edilen 10 adet konuttan 8 adedinin ve 1 adet bağın satışından, ayrıca kayınvalidesi Nevin Kıvanç’a ait dairenin Haziran 2022’de satışından elde edilen 765.000 TL dâhil yaklaşık 9.000.000 TL değerinde menkul kıymet ve altın Beypazarı’nda 2019 mal beyanında bildirilen kat karşılığı sözleşme ile verilen arsadan elde edilen 11 adet tam, 1 adet ½ hisse işyeri

Çankaya Alacaatlı Mh.de konut ½ hisse (2.077.849 TL’ye Nisan 2020’de alındı). Beypazarı’nda 2019 mal beyanında bildirilen kat karşılığı sözleşme ile verilen arsadan elde edilen 2 daire Aylık yaklaşık 100.000 TL kira geliri Bankada 120.000 TL nakit.

NURSEN YAVAŞ MAL VARLIĞI

Beypazarı Başağaç Mh.de veraseten intikal 544 m2 bahçe içinde 3/8 oranında hisse Beypazarı Beytepe Mh.de veraseten intikal 36 m2 işyeri içinde 3/8 oranında hisse Beypazarı Başağaç Mh.de veraseten intikal 4946 m2 arsa içinde 1/10 oranında hisse

Beypazarı Başağaç Mh.de veraseten intikal 3522 m2 arsa içinde 12/1000 oranında hisse 2019 yılında beyan edilmiş olan çeşitli ziynet eşyası (2019 yılında 400 bin TL olarak bildirilmiştir.)

İzmir Bayraklı’da Haziran 2022’de konut yapı kooperatif hissesi satışından yaklaşık 1.830.000 TL elde edildi. Önceki beyanda kızı Çağlayan Yavaş Sezgin’e ait olan ve satışı annesi Nursen Yavaş’a yapılan 2015 model Audi A3 markalı araç 920.000 TL’ye satıldı. Çankaya Alacaatlı Mh.de konut ½ hisse 2023 model Audi A3 otomobil (2.175.985 TL’ye alındı).

MEVCUT BORÇLAR

Denizbank’tan 2020 Mayıs ayında çekilen 1.250.000 TL kredinin 45 taksidi ödenmiş olup 15 taksidi aylık 28.144 TL olarak ödenmeye devam etmektedir. Alınan krediden 100.000 pound kızı Çağlayan Yavaş Sezgin’e mortgage yoluyla ev alması için hibe ve havale edildi.

100 MİLYAR TL’LİK CAN SUYU

Konut kredisi faizlerinin aylıkyüzde 3 seviyelerinde olması sektör için önemli bir baskı kaynağı olurken, yüksek faiz trendinin, en azından yılın ilk yarısında, inşaat sektörüne yön vermeye devam etmesi bekleniyor. Sektörün temsilcileri konut satışları için kredi faizlerinin yüzde 1’in altında olmasının hayati bir öneme sahip olduğuna işaret ediyor.

Gayrimenkul Yatırımcıları Derneği Başkanı Neşecan Çekici, konut satışlarının 2023’te, 2022’ye göre 17.5 düşüşle 1 milyon 225 bin 926 olarak gerçekleştiğini anımsatarak, “Türkiye’nin ihtiyacı her yıl yaklaşık 800-900 bin konuttur. Şu anda 500-600 bin üretiliyor o da doğru kesime üretilmiyor” dedi. “Sektörün yaklaşık 100 milyar TL’lik can suyuna ihtiyacı var” ifadelerini kullanan Çekici, “Devlet bu imkanı sektöre sunduğunda, arsa temininde kamu-özel sektör iş birliklerinin, yeni modellerin önünü açtığında, barınma da dahil tüm krizlerin önüne geçebiliriz” diye konuştu. Ayrıca Çekici, seçim sonrası sektörün tekrar canlanmasını beklediklerini aktardı.

‘YÜZDE 35-36 ARTAR’

Konut Geliştiricileri ve Yatırımcıları Derneği Başkanı Ramadan Kumova da “Bu yıl konut fiyatlarında enflasyon hedefine paralel bir artış öngörmekteyiz. Bu oran da yüzde 35-36 civarında” dedi. “Satışlarımız 2023’te yaklaşık yüzde 20 geriledi ve 2024’ün 2023’ten daha temkinli olunması gereken bir yıl olduğunu düşünüyoruz” ifadelerini kullanan Kumova, “Satışın olmaması halinde sektör yeni konut üretemez çünkü bizler sattıkça üretebilen bir sektörüz. Ayrıca konut kredi faiz oranları aylık yüzde 3.5 seviyesinde kalmaya devam ettikçe, ipotekli satışlardaki düşüş de sürecek” dedi.

‘Maaş, kredi ödeme dengesi kayboldu’

Gayrimenkul Pazarlama ve Satış Profes­yonelleri Derneği olarak önerdikleri ‘yeni mülkiyet sistemi’ odaklı modellerine değinen İsmail Özcan, “Arsa payının yüksek olması nedeniyle, arsa ve konutun tapusu ayrılmalı. Biz artık bir değil, iki farklı tapu verebilmeliyiz. Bu tür yeni modeller gündemi daha fazla işgal edecek” dedi. “Üst ve orta kesim konut alırken, kredisini alıp, bunu da maaşıyla ödüyordu, o denge kayboldu” ifadelerini kullanan Özcan, “İnsanlar, 4-5 milyon gibi rakamların altına girmeyi, aylık 80-100 bin TL’lik taksit ödemeyi göze alamıyor. Herkes kiralamaya yöneliyor ama kiralanacak portföy de daraldı” diye konuştu.

‘Krediye dahil olacak projeler önemli’

Gayrimenkul Pazarlama ve Satış Profesyonelleri Derneği Başkanı İsmail Özcan, “Daire bazında yapı ruhsat sayısının 2023’te 600-650 bin adet olacağını düşünüyoruz. Ayrıca 2024’te ikinci el ve sıfır konut fiyatları arasındaki makasın da kapanacağını düşünüyoruz” diye konuştu. Özcan, “Bizim insanımız, genelde borçlanarak konut alıyor. Hükümetin ilk eve erişim ile ilgili kredi konusu gündemde. Bunun, 2024’te netleşeceğini düşünüyoruz. Ama orada da kredi paketine dahil olacak projeler, gelir düzeyi gibi konular belirleyici olacak” dedi.

SEKTÖRÜN ÖNDE GELENLERİ 2024’Ü BÖYLE DEĞERLENDİRDİ

Ağaoğlu Şirketler Grubu CEO’su Burak Kutluğ:

Gayrimenkul, bu yıl da kazandıran yatırım araçlarından biri olur

Hem dünyanın hem de Türkiye’nin geçen yıl yüksek enflasyonla mücadele ettiğini belirten Ağaoğlu Şirketler Grubu’nun CEO’su Burak Kutluğ, “Finans tarafında muslukların kısılması ile faizler yükseldi ve finansa erişim güçleşti. Avrupa’da da konut satışları ortalama yüzde 20 azaldı” dedi. “Türkiye’de de yüzde 17.5 daralma oldu. Türkiye, 2024’te de bu tabloyu düzlüğe çıkarmak için sıkı mali politika uygulayacak görünüyor” ifadelerini kullanan Kutluğ, “Finansa erişim maliyetlerinde, ikinci yarıdan itibaren rahatlamaya başlayan bir tablo görebiliriz. Konut satışlarında, şu anki tabloya göre daralmanın devam etmesi mümkün” diye konuştu. Bu sene, gayrimenkul yatırım ortaklığı, gayrimenkul yatırım fonu ve gayrimenkul proje yatırım fonlarının gündemde olacağını aktaran Kutluğ, “Kentsel dönüşümde başlayacak hareketlilikle birlikte sektördeki canlılığın korunacağını düşünüyorum. Türkiye’de konut her zaman kazandıran bir yatırım aracı oldu. 2024’te de gayrimenkul kazandıran yatırım araçlarından biri olacak” dedi.

Nef Yönetim Kurulu Başkanı Erden Timur:

2024’te arsanın yıldızı parlamaya devam edecek

Enflasyonist ortam, krediye erişim zorluğu, yükselen fiyatlar ve daralan talebin ardından sektörün zor bir yıl yaşadığını belirten Nef Yönetim Kurulu Başkanı Erden Timur, “Konut satışlarındaki düşüşe rağmen, kentsel dönüşüm hamleleri, beraberinde hem özel sektörün hem de hükümetin sektöre yönelik açıklayacağı kampanyalar, maliyetler tarafında daha stabil bir piyasanın oluşması ile 2024’te canlanma bekliyoruz. Dolayısıyla gayrimenkul, hâlâ güvenli liman olma statüsünü koruyacak. Sadece, bunun sürdürülebilir bir zemine oturması gerekli” dedi. “Türkiye’de konut talebi fiyatla buluşamıyor. Burada da arsa öne çıkıyor” açıklamasını yapan Timur, “Arsa, geçen yıl yatırımcısına konuttan, altından, dövizden ve borsadan daha fazla kazandırdı. 2024’te de arsanın yıldızı parlamaya devam edecek. Gayrimenkul yatırımı enflasyondan korunmak için bizde çok geleneksel bir yatırım refleksi. Yatırımlarını gayrimenkulde değerlendirmek isteyen insanlar, daha ulaşabilir fiyatlara arsa yatırımlarını tercih ediyorlar” dedi.

Polat Gayrimenkul İcradan Sorumlu Yönetim Kurulu Üyesi Kaan Yücel:

Lüks konut üretimi ve markalı projeler yaygınlaşıyor

Yıl sonu itibarıyla kur ya da enflasyonda sürpriz bir gelişme olmaması halinde konut fiyatlarının enflasyon oranına yaklaşan bir zemine oturacağını belirten Polat Gayrimenkul İcradan Sorumlu Yönetim Kurulu Üyesi Kaan Yücel, “2023’te konut satışları geriledi ama toplam rakam gene de yüksek çünkü talep kuvvetli. Bu sene de 1 milyonun üzerinde konut satışı olacağını ancak faizlerin yüksekliği sebebi ile ipotekli konut satışlarının sınırlı kalacağını öngörüyorum” dedi. İnşaat sektöründe maliyetlerinin yükseldiğini ve artan faizlerle finansman koşullarının orta sınıfın krediyle konut satın almasını son on yılda güçleştirdiğini anımsatan Yücel, bu kapsamda daha çok üst gelir grubuna yönelik lüks konut üretimi ile markalı konut projelerinin yaygınlaştığını belirtti. “Ucuz konut üretmek için devletin ucuz arsa imkanları sunması kısa dönemde en olabilecek senaryo gibi görünüyor” ifadelerini kullanan Yücel, “Böylelikle sadece TOKİ değil, özel sektör de daha ulaşılabilir konut üretme imkanına sahip olabilir” ifadelerini kullandı.

‘Konut kiralamada arz-talep dengesi hızla bozuluyor’

Barınma sorununun devam edeceğini belirten EVA Gayrimenkul Değerleme Genel Müdürü Cansel Turgut, “Gayrimenkul piyasasındaki stok erime hızına bakınca neler olduğunu daha iyi görüyoruz. Ocak 2023’ten bu yana ülke genelinde satılık konut stoku genel ortalamada yaklaşık yüzde 15 arttı. Kiralık miktarında ise stok genel bazda yüzde 72 arttı. Kiralıkta en fazla stok artışı olan kent yüzde ise 74 ile İstanbul” dedi.

“Ev sahibi ile mal sahibi arasındaki problemler maalesef değişiklikler yapılmazsa devam edecek” ifadelerini kullanan Turgut, “Gayrimenkulün orta, kısa, uzun vadeli çözümlere ihtiyacı var. Hukuk mahkemelerinin yükünün yüzde 40’ı bugün kira davalarında oluşuyor” dedi. Anadolu’da neredeyse her kentte kiralık ev bulmanın zorlaştığını aktaran Turgut, konut kiralamada arz ve talep dengesinin hızla bozulduğunu aktardı.

Konutta kademeli satış devri başlıyor

Konut satışları düşerken, şirketler de yeni formüller üretiyor. Bu kapsamda kademeli satış uygulaması devreye girdi. Kademeli sistemde önce arsa satın alınıyor, ardından inşaat maliyeti de ödenerek ev sahibi olunuyor.

Gayrimenkul uzmanı Mustafa Hakan Özelmacıklı, “Bir şirket ‘aşamalı konut sahibi olma sistemini’ kurdu. Bu modelde önce konutun arsa payı alınıyor, sonra inşaat maliyeti de ödenerek iki aşamada ev sahibi olunuyor. Başka bir şirket de iki yılda 10 projede 20 milyar liralık yatırım yapacağını açıkladı. Şirketin gündemindeki projelerden biri de erişilebilir fiyatlı konut üretmek” diye konuştu.

Yabancıların konut talebinde sert düşüş

Türkiye’de geçen yıl yabancılara toplam 35 bin 5 adet konut satıldı. Tapu Yabancı İşler Daire Başkanlığı’nın verilerine göre; 2022’de toplam 8 milyon 338 bin 976 metrekare olan yabancıların gayrimenkul edinimleri, geçen yıl yüzde 48 azalarak 4 milyon 354 bin 216 metrekare oldu. Geçen yıla ilişkin veriler, yabancıların Türkiye genelindeki toplam hisseye isabet eden yüzölçümü bazında tüm gayrimenkul yatırımları incelediğinde, ilk sıraya Suudi Arabistan vatandaşları yerleşti. Suudileri, Almanlar ve Ruslar izledi. Yabancılara yapılan toplam gayrimenkul satış adedinde ise Ruslar yine zirvede yer aldı.

Ongun “Ocak 2016’da Başakşehir’de 78 bin metrekarelik bir arsa özel bir şirket tarafından 49 milyon liraya satın alınıyor. Ne tesadüf(!) aynı arsa sadece 4 gün sonra arsayı alan şirket tarafından KİPTAŞ’a o günün parası ile 130 milyon liraya satıyor. 4 günde 81 milyon lira kar. O tarihte dolar kuru 3 TL. Karlı satış şirkete 4 günde 27 milyon dolar kazandırıyor. Bugünkü kurla 4 günde 800 milyon lira kadar” dedi.

“MAKETİ İBRETİ ALEM İÇİN SERGİLENİYOR”

KİPTAŞ’ın o dönemde toplam 300 milyon lira harcayarak arsayı alıp projesini hazırladığını anlatan Ongun “Hatta yapılacak projenin maketi hala KİPTAŞ binası girişinde ibreti alem için sergileniyor” dedi.

“İMAMOĞLU GELİNCE ARAZİNİN DEĞERİNİ SIFIRLADILAR”

İBB yönetimine Ekrem İmamoğlu gelince bu kadar para harcanan arsanın İBB Meclisi AK Parti Grubunca “yeşil alana” dönüştürülerek değerinin sıfırlandığını hatırlatan Ongun “Bu kamu zararı ile ilgili olarak İBB soruşturma açtı, dosya hazırladı. İçişleri Bakanlığı müfettişleri soruşturma dosyasını aldı 3 yıldır inceliyor. Akıbeti bilinmiyor. İstanbulluların milyonlarca lirasının böyle heba edildiği çok örnek var. Bu hikayenin özeti de bir şirketin dört günde 27 milyon dolar kar etmesi, KİPTAŞ’ın ise gün sonunda buharlaşan 300 milyon lirası yani 100 milyon doları. İstanbul işte yıllarca bu insafsız israf düzeni ile yönetildi” dedi.

“KASA BOŞALTMA OPERASYONU”

Ongun’un tekrar gündeme taşıdığı arsa alım-satımı İBB Meclisi’nde de gündeme gelmişti. İBB Meclisi CHP Grup Başkanvekili Tarık Balyalı, AKP döneminde 2016 yılında Başakşehir’de satın aldığı, sonra yerel seçimlere kısa bir süre kala sattığı arsa dolayısıyla yaklaşık 600-700 milyon liralık bir kamu zararı oluştuğuna dikkat çekmiş ve yapılan işlemlerin tam bir “kasa boşaltma” hareketi olduğunu ifade etmişti. Başakşehir 659 ada 1 parsel ve 660 ada 2 parselin KİPTAŞ tarafından 11 Ocak 2016 tarihinde birbiriyle bağlantılı grup şirketleri olan 3 ayrı firmadan satın alınma sürecine dikkat çeken Balyalı, sonrasında yaşananları şöyle anlatmıştı:

-KİPTAŞ bu arsada ‘Başakşehir Hoşdere’ projesi tasarlıyor. Maketini yaptırıyor. Proje bedeli ve inşaat harçları olarak Başakşehir Belediyesi’ne 17 milyon 500 bin TL ödüyor.

-Arsanın maliyeti 317 milyon 500 bin TL’ye yükseliyor. Sonra yerel seçim sürecine kadar hiçbir şey yapılmıyor. Yerel seçim yaklaşırken muhtemelen İBB’nin kasasında para olmadığı için KİPTAŞ bu arsayı kasasında para olan bir diğer İBB iştiraki İMAR AŞ’ye 315 milyon TL zararına satıyor.

-İMAR AŞ, KİPTAŞ’ın satış kararı aldığı tarihten 2 gün önce 19 Aralık 2018 tarihinde bu arsa için 280 milyon TL ödeme yapıyor. Aynı gün bu paranın 270 milyon lirası, İBB’den 109 milyon lira alacağı olmasına karşın kar dağıtımı adı altında İBB’ye ödeniyor.

-Eski İBB yönetimi parayı almakta o kadar aceleci davranmış ki KİPTAŞ’tan İMAR AŞ’ye tapu devrini bile yapmıyorlar. Yönetime geldikten sonra biz 11 Aralık 2019 tarihinde tapu devrini yapmışız.

-Yeni KİPTAŞ yönetimi, tapu için 2 milyon 710 bin TL tapu harcı, 18 milyon KDV ve Kurumlar Vergisi ödemek zorunda kaldı.